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Loi Carrez : tout sur le mesurage des surfaces

Publié par

Florian David

27/11/2025

le 28/11/2025

Vous envisagez de vendre un bien en copropriété ? La loi Carrez est une étape incontournable de votre transaction immobilière. Ce diagnostic de surface, instauré en 1996, protège les acquéreurs en garantissant une information fiable sur la superficie exacte du bien. Mais comment fonctionne-t-elle exactement ? Quelles sont vos obligations en tant que vendeur ? Et surtout, quels risques encourez-vous en cas d’erreur ?

Dans ce guide complet, EDL Diagnostic vous explique tout ce que vous devez savoir sur le mesurage loi Carrez : méthode de calcul, biens concernés, sanctions possibles et conseils pratiques pour éviter les litiges. Que vous soyez vendeur, acheteur ou professionnel de l’immobilier, ce dossier vous permettra de maîtriser parfaitement cette obligation légale.

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Origine et champ d’application

La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) tire son nom du député Gilles Carrez qui l’a portée devant l’Assemblée nationale. Cette législation impose aux vendeurs de biens en copropriété de mentionner la surface privative dans tous les documents relatifs à la vente : compromis de vente, promesse de vente et acte authentique.

Le champ d’application de cette loi concerne exclusivement les lots de copropriété d’une superficie supérieure à 8 m². Elle s’applique donc aux appartements, aux locaux commerciaux ou professionnels en copropriété, mais également aux maisons situées dans un lotissement soumis au statut de la copropriété.

Pourquoi la loi Carrez a-t-elle été créée ?

Avant 1996, les acquéreurs n’avaient aucune garantie sur la superficie réelle du bien qu’ils achetaient. Les annonces immobilières mentionnaient parfois des surfaces approximatives, voire volontairement gonflées. La loi Carrez a été instaurée pour :

Protéger les acquéreurs contre les erreurs ou les tromperies sur la superficie
Garantir la transparence des transactions immobilières en copropriété
Permettre une comparaison fiable entre différents biens sur la base du prix au mètre carré
Réduire les litiges post-acquisition liés à des écarts de surface

À qui et quand s’applique la loi Carrez ?

Biens concernés par le mesurage loi Carrez

Le diagnostic loi Carrez est obligatoire pour tous les lots de copropriété dont la surface est supérieure à 8 m². Sont donc concernés :

Les appartements en copropriété
Les locaux commerciaux ou professionnels en copropriété
Les maisons en copropriété horizontale (lotissements)
Les chambres de service rattachées à un lot principal

Ce mesurage fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques (DDT) que le vendeur doit constituer avant la mise en vente, au même titre que le DPE, le diagnostic amiante ou le diagnostic plomb.

Biens exclus du champ d’application

Certains biens ne sont pas soumis à l’obligation du mesurage loi Carrez :

Maisons individuelles hors copropriété : les pavillons vendus seuls, sans statut de copropriété
Lots inférieurs à 8 m² : caves, parkings, garages (sauf s’ils sont vendus avec un lot principal)
Terrains à bâtir : même en lotissement
Biens vendus sur plan (VEFA) : la surface habitable est mentionnée dans le contrat de réservation

Comment calculer la surface privative loi Carrez

Définition de la surface privative

La surface privative loi Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre sont comptabilisées.

Ce qui est pris en compte dans le calcul

Surfaces incluses	Surfaces exclues
Pièces principales (salon, chambres)CuisineSalle de bain, WCDressing et placards (si h ≥ 1,80 m)Combles aménagés (si h ≥ 1,80 m)Mezzanines closes et couvertesVérandas closes (si h ≥ 1,80 m)	Murs, cloisons, embrasuresSurfaces de hauteur < 1,80 mCaves et garagesBalcons, terrasses, loggiasParkingsCombles non aménagésGreniers

Cas particuliers du mesurage

Combles et mezzanines

Les combles aménagés et les mezzanines sont inclus dans la surface loi Carrez uniquement s’ils répondent à deux conditions : être clos et couverts, et avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. Les parties sous rampant dont la hauteur est inférieure à ce seuil sont déduites du calcul.

Placards et dressings

Les placards intégrés dont le plancher est au même niveau que celui de la pièce sont comptabilisés dans la surface Carrez, à condition que leur hauteur sous plafond soit supérieure ou égale à 1,80 m. En revanche, les placards en surélévation ou encastrés dans les murs ne sont généralement pas inclus.

Vérandas

Une véranda est incluse dans le mesurage loi Carrez si elle est close, couverte, et d’une hauteur sous plafond minimale de 1,80 m. Les vérandas ouvertes ou les pergolas ne sont pas comptabilisées.

Exemple concret de calcul

Prenons l’exemple d’un appartement T3 :

Séjour : 25 m²

Chambre 1 : 12 m²

Chambre 2 : 10 m²

Cuisine : 8 m²

Salle de bain : 5 m²

WC : 2 m²

Dégagement : 4 m²

Placard (h = 2,10 m) : 1,5 m²

Surface loi Carrez totale : 67,5 m²

Note : Le balcon de 6 m² et la cave de 4 m² ne sont pas comptabilisés.

Obligations du vendeur et sanctions en cas d’erreur

Obligation d’information du vendeur

Le vendeur d’un bien en copropriété a l’obligation légale de mentionner la surface privative loi Carrez dans tous les documents de la transaction. Cette mention doit figurer :

Dans l’annonce immobilière (recommandé mais pas obligatoire)
Dans le compromis de vente ou la promesse de vente (obligatoire)
Dans l’acte authentique de vente signé chez le notaire (obligatoire)

Si la surface n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans un délai d’un mois à compter de la signature.

Sanctions en cas d’erreur de mesurage

La loi Carrez prévoit des sanctions spécifiques en cas d’erreur sur la superficie annoncée :

Erreur supérieure à 5 %

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix de vente. Cette action doit être intentée dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.

Exemple : Pour un appartement vendu 200 000 € avec une surface annoncée de 60 m² alors que la surface réelle est de 56 m² (erreur de 6,67 %), l’acquéreur peut réclamer une réduction d’environ 13 340 €.

Erreur inférieure à 5 %

En revanche, si l’erreur est inférieure ou égale à 5 %, aucune action en diminution du prix n’est possible. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un professionnel certifié pour éviter tout litige.

Absence de mention

Si la surface loi Carrez n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour demander l’annulation de la vente.

Loi Carrez vs autres surfaces : les différences

Loi Carrez et loi Boutin : quelle différence ?

La loi Boutin (également appelée surface habitable) et la loi Carrez sont souvent confondues, mais elles répondent à des objectifs différents :

Critère	Loi Carrez	Loi Boutin
Contexte	Vente en copropriété	Location (bail d’habitation)
Vérandas	Incluses (si h ≥ 1,80 m)	Exclues
Combles non aménagés	Exclus	Exclus
Sous-sols	Exclus	Exclus
Validité	Illimitée (sauf travaux)	Illimitée (sauf travaux)

Conseils pratiques pour éviter les erreurs

Quand faire appel à un professionnel ?

Bien que la loi n’impose pas de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour le mesurage loi Carrez, il est fortement recommandé de confier cette mission à un professionnel. Voici pourquoi :

Expertise technique : le diagnostiqueur maîtrise parfaitement les règles de calcul et les cas particuliers
Responsabilité civile professionnelle : en cas d’erreur, c’est l’assurance du diagnostiqueur qui prend en charge les éventuels recours
Outils de mesure adaptés : télémètres laser, logiciels de calcul certifiés
Gain de temps : le mesurage peut être réalisé en même temps que les autres diagnostics obligatoires

Chez EDL Diagnostic, nos diagnostiqueurs certifiés réalisent le mesurage loi Carrez dans le cadre de nos packs de diagnostics immobiliers pour la vente. Nous intervenons dans toute la Bretagne, en Bourgogne-Franche-Comté, dans le Grand Est et en Île-de-France.

Check-list avant la vente

Avant de mettre votre bien en vente, vérifiez les points suivants :

Le certificat loi Carrez est-il à jour (pas de travaux modifiant la surface) ?
La surface mentionnée correspond-elle bien à la surface privative (et non à la surface habitable) ?
Le mesurage a-t-il été réalisé par un professionnel disposant d’une assurance RC ?
La surface est-elle cohérente avec les documents de copropriété ?
Avez-vous tous les autres diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP) ?

Impact sur le prix au m² et la négociation

La surface loi Carrez a un impact direct sur le prix au mètre carré de votre bien. Une surface plus grande augmente mécaniquement la valeur du bien, tandis qu’une surface plus petite que prévu peut entraîner une négociation à la baisse. C’est pourquoi il est essentiel de disposer d’un mesurage précis avant de fixer le prix de vente.

Conseil : n’hésitez pas à faire réaliser un nouveau mesurage si vous avez effectué des travaux susceptibles de modifier la surface privative (abattement de cloisons, création de mezzanine, aménagement de combles, etc.).

FAQ – Questions fréquentes sur la loi Carrez

La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison individuelle ?

Non, la loi Carrez ne s’applique qu’aux biens vendus en copropriété. Les maisons individuelles vendues en dehors d’une copropriété ne sont pas concernées. En revanche, si votre maison fait partie d’un lotissement soumis au statut de la copropriété, le mesurage loi Carrez devient obligatoire.

Qui peut réaliser le mesurage loi Carrez ?

Le vendeur peut théoriquement réaliser lui-même le mesurage. Cependant, il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié. En cas d’erreur, la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur vous protège contre les recours de l’acquéreur.

Que faire si la surface annoncée est inférieure de plus de 5 % à la réalité ?

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix. Cette action doit être engagée dans l’année suivant la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Les combles et mezzanines sont-ils inclus dans la surface loi Carrez ?

Oui, à condition qu’ils soient clos et couverts, et que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 m. Les combles non aménagés ou les mezzanines ouvertes ne sont généralement pas comptabilisés.

Le mesurage doit-il être renouvelé après des travaux ?

Oui, il est conseillé de faire réaliser un nouveau mesurage après des travaux modifiant la surface privative (abattement de cloisons, création de pièces, aménagement de combles, etc.). Le certificat loi Carrez n’a pas de durée de validité légale, mais il doit refléter la réalité du bien au moment de la vente.

Quelle est la durée de validité du diagnostic loi Carrez ?

Le mesurage loi Carrez a une validité illimitée, sauf si des travaux ont modifié la surface privative du lot. Dans ce cas, un nouveau mesurage doit être effectué avant la vente.

Combien coûte un mesurage loi Carrez ?

Le prix du mesurage loi Carrez varie en fonction de la superficie du bien et de sa localisation. Chez EDL Diagnostic, le mesurage est généralement inclus dans nos packs de diagnostics immobiliers pour la vente. N’hésitez pas à demander un devis personnalisé.

Le nouveau propriétaire doit-il refaire le diagnostic loi Carrez ?

Il est recommandé que chaque nouveau propriétaire fasse réaliser un nouveau certificat loi Carrez, notamment pour bénéficier de la garantie de la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur en cas de litige futur.

Conclusion

Le mesurage loi Carrez est une étape essentielle de toute vente immobilière en copropriété. Il garantit à l’acquéreur une information fiable sur la surface du bien et protège le vendeur contre les litiges post-vente. Pour éviter tout risque d’erreur et sécuriser votre transaction, faites appel à un diagnostiqueur certifié qui engage sa responsabilité professionnelle.

EDL Diagnostic vous accompagne dans tous vos projets de vente ou de location. Nos équipes interviennent en Bretagne, Bourgogne-Franche-Comté, Grand Est et Île-de-France pour réaliser l’ensemble de vos diagnostics immobiliers obligatoires : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP et bien sûr mesurage loi Carrez.